整体谋划“南山北水名城”特色文章 焕发名城风貌区生机活力  
史健洁

　　镇江旧城区承载着镇江名城的精华，是极具特色的，尤以旧城西区为典型，是集中展示镇江历史文化名城风貌的物质载体，是一座滨江而立的鲜活的古城，可谓镇江的名城风貌区。但是，在近二十年时间里，名城风貌区迅速衰落，尽管已经花了大力气，拓宽了山巷、修建了山巷广场、大西路风貌街、望京天地、望京新天地，……，但是，道路广场等基础设施建设并没有如预期的那样带动街区繁荣、商贸发展，新建商场经营状况不甚理想，原因是什么？如何营造活力，焕发生机，促进旧城复兴，是值得研究探讨的。
　　一、名城风貌区现状分析与思考
　　（一）名城风貌区的范围如何界定？
　　镇江城市近代跳出罗城发展，逐渐向西向南，西至玉山码头、铁路西站一带，南至宝盖路附近，建国前发展到8平方公里，这个范围的城区被称为旧城区。建国后，旧城东区逐步被开发改造，为1970年代后的现代风貌；而西区仅有零星修缮和改造，整个街区保持了较完整的历史文化风貌，以晚清民国建筑为主，集中了大量历史文化遗存。
　　为体现历史街区的连续性、景观风貌的协调性、空间格局的完整性，名城风貌区大致可以框定在以下范围：东起新河街历史建筑群，向南跨古运河后，沿中华支路、宝塔路、宝盖路，到京畿路，略向南纳入宝盖山以北沿京畿路的特色民居，西至云台山西麓铁路三号线旧址，纳入玉山码头、超岸寺地块，北至长江路，占地约1.1平方公里。与历史文化名城保护规划提出的老城区范围（1.5平方公里）相比，略有调整。一是增加了沿京畿路的特色民居，使得保护内容更加完整；二是剔除了广电中心、同德里、王家巷、西荷花塘等近年陆续开发建设的片区，这样景观风貌更加统一，也大大缩小了研究范围，研究对象更加集中明确；三是避免了和平路等城市交通性干道对名城风貌区的分割和干扰。
　　（二）名城风貌区的城 市特色及现状
　　镇江名城风貌区是不可多得的、历史文化荟萃的滨江山水名城。
　　它是滨江而立的山水名城。以西津渡为核心的名城风貌区地处长江与古运河交汇之处，在长江南岸的坡岗地上建城，金山、蒜山、云台山、宝盖山环峙周边，依山面水，因渡而生，因港而盛，区内地貌微丘，街巷多为坡道，具有独特的山水古城风貌。老港池淤积后，名城滨江的特色一度被弱化了。
　　它是开放繁盛的活力名城。1861年，镇江正式开埠，是长江下游第一个通商口岸，也是由海入江的“第一商埠”。依托长江航运和铁路运输，成为长江下游重要的交通贸易枢纽，名城风貌区曾是城市最重要的商埠区，大西路曾是城市最繁华的商业街，鼎盛时期，这里行栈多达四百多家，有十一个省的客商在此建立会馆，二十多个行业在此建立公所。现今这些会馆和公所大多已经变成住家户，难觅昔日踪影，街市的繁华维持了百余年，到1990年代初逐步衰落。
它是遗存丰厚的文化名城。上至六朝下至民国，这里是镇江历代多层历史的叠置区域，历史建筑和环境风貌保存较为完整而集中，拥有全国重点文保单位2处，省文保单位2处，市级文保单位20处，市级文控单位13处，近代优秀建筑15处，以及格局工整的传统民居200多处，成群成片，如珠宝琳琅满目，似群星璀璨夺目！
　　它是一座活着的百姓名城。约3万百姓在此居住生活，保留着大量“活着的传统”，传统生活方式、传统风俗习惯、传统手工艺、传统建筑方法及技艺等，这些活着的非物质文化遗产，生动地显示出名城的特色和魅力。“夕阳无限好，只是近黄昏”，老城区危旧房屋改造问题调研报告指出，这里生活的百姓绝大多数是老弱病残和下岗失业职工，他们不仅居住环境差，而且经济条件差，民生环境亟待改善。
　　（三）名城风貌区为什么缺乏生机活力？
　　名城风貌区的衰落，从表象上分析是人气衰减，活力不足，实质是受到内外双重因素的共同作用。
　　1、外部因素——城市发展带来的变迁。第一，滨水区机能衰退导致旧城中心衰落，这是滨水城市发展的一般规律。名城风貌区的兴衰和滨水区的兴衰休戚相关，老港池日渐淤积以至最终港口外迁后，名城风貌区作为旧城中心的地位每况愈下；第二，城市中心转移加剧了旧城衰落。1970年代沪宁铁路改线，1980年代中山路修建，人气向中山路沿线集聚，商业向大市口集中，宴春酒楼、鼎大祥等老字号艰难维持，转向大市口地区发展后才重获生机，到20世纪末，大市口新城市中心完全取代了旧城中心；第三，老龄化社区缺少活力。城市新住区开发吸引了大量青壮年人口外迁，产生了严重的人口结构失衡和社会分层，名城风貌区人气急剧下降，留居的多为老年人、下岗职工，普遍收入不高，生活水平较低，生活很艰难，消费购买力严重不足；第四，封闭保守的街区没有活力。在诸多不利外力的综合影响下，名城风貌区和城市的物流、人流、资金流、信息流等交换逐年减少，街区变得越来越封闭，越来越保守，失去了往日的繁华和活力。
　　2、内部因素——街区自身结构性衰退。一是旧城保护观念陈旧，过分强调保护，把名城风貌区视作不可变的整体，不论街区内的个体是否需要保护一概保留不变，建筑、基础设施等日渐陈旧，有点甚至破败不堪，整个地区陷入僵局；二是城市功能单一，以居住为主，零售商业为辅，文教体卫配套标准低，影剧院、歌舞厅、文化宫等文化娱乐设施已经淡出居民生活，京口闸农副产品批发市场曾经辐射到华东地区，现在只是市区蔬菜批发点，中小学校的校园校舍条件离现代化标准差距较大；三是商业萎缩，没有现代气息和活力。规模偏小，环境很差，沿街一层皮占多数，商业业态是单纯为居民日常生活服务的传统项目，当然这是与地区自身的消费需求层次偏低相关联的。四是资金短缺，道路、市政基础设施长期得不到更新维护、升级改造，设施严重老化，危房数量众多，室内绝大多数没有厨卫燃气设施，不能满足基本的现代城市生活方式与需求，名城的吸引力从何谈起呢？
　　二、国内外旧城复兴成功经验
　　欧美等国在经历了旧城衰落后，纷纷于1970年代前后开始旧城复兴，振兴经济。英国在旧城中心区发展办公和服务业等第三产业，增加就业机会，刺激经济增长。在城市建设上从强调数量与速度的新城扩张建设，转向注重内涵、强调环境质量的整修维护。美国重视环境质量和特色问题，通过公共空间系统建设、滨水区开发、城市历史保护和步行区化等一些公共项目建设，提高了城市的整体环境质量，结合历史性建筑保护和利用开发旅游资源，促进了经济发展和市场繁荣。
国内也不乏成功的范例。上海新天地采用国际流行的Mall，集餐饮、购物、旅游、观光、休闲、文化等功能于一体，市场化运作，为本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力；云南丽江以世界遗产保护带动旅游业，以旅游发展反哺遗产保护的实践被誉为“丽江模式”。
　　国内外旧城复兴不约而同的从历史文化保护、创造人性化的空间环境、产业结构调整等方面加以改进，并且逐渐认识到，对旧城的保护利用应强调渐进式、小规模开发，创造步行街区或空间，改善公共环境，功能多元并相互融合渗透，增加就业机会，才能增进地区活力，促进经济发展。
　　三、名城风貌区复兴已经具备极佳的发展机遇
　　城市发展的过程中，总会面临各种问题，需要创造机遇，抢抓机遇，积极引导，从衰退、失调走向繁荣、有序。国家法律法规逐步建立健全，影响城市发展的重大基础设施条件变化，城市发展的战略转移，以及不断积累的城市建设经验等等，都为镇江名城风貌区复兴，焕发生机活力提供了优势条件，可以讲，镇江名城风貌区复兴进入了重要的战略机遇期。
　　一是上上下下对旧城建设有了全新的认识，2008年1月1日实施的《城乡规划法》第三十一条规定：“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”二是镇江城市正处于发展转型期，城市化水平达到60%，工业化进入中后期发展阶段，城市化进入以提升城市质量为主的高级发展阶段，三产服务业成为推动经济增长的新兴动力，主城将大力发展旅游业、旅游服务业、旅游休闲业。三是市委市政府确立了“南山北水”发展战略，建设与南山风景区相协调的南徐花园新城，以三山风景区为核心的滨水活力区，将是“十一五”以至“十二五”期间城市建设的战略重点。四是京沪高速铁路与沪宁城际铁路即将开工建设，将极大提升镇江在京沪沿线和长三角区域的中心城市地位，车站地区的门户建设，商贸功能的集聚，都将有力促进名城风貌区的发展。五是镇江旧城建设已经积累了一定的成功经验，西津渡历史街区保护更新已经探索出一套“西津渡模式”，在历史文化传承、历史风貌塑造、拆迁安置、市场运作机制等方面取得创新成果，对名城风貌区复兴具有指导借鉴作用。
　　四、整体谋划“南山北水名城”特色文章
　　名城风貌区不是孤立存在的，它的发展和振兴与镇江城市的发展休戚相关，要协调好“名城”与“南山”、“北水”两项城建重点的关系，利用城市发展、转型的历史机遇，整合资源，优化布局，整体协调共进。
　　名城风貌区背倚未来最具活力、开放性的城市北部滨水区，南接规划的南徐生态花园新城，整体谋划，可以借势，互促互进，用风貌区的历史文化资源提升“南山北水”文化内涵，把滨水区和花园新城的活力引入名城风貌区，整合旅游、文化等资源，为名城风貌区注入更多活力，引发更多机遇，激活名城风貌区商贸旅游功能，提升价值，实现可持续发展。
　　南山北水必须做强名城品牌，在近期城市发展战略选择上，要整体谋划“南山北水名城”文章，在战略层面全面引导城市发展，彰显城市特色，提升城市职能，完善城市功能，强化“大江风貌、城市山林和历史文化”城市特色，营造“历史与现代辉映，山水与城市交融”的休闲文化和动人景观。
在城市空间不断扩张的过程中，单中心城市容易此消彼长，城市中心偏移，导致旧城中心衰落。镇江城市框架已经拉开，要在新一轮资源整合、空间重构中，构筑城市多中心结构，主城规划三大中心，即大市口商贸购物中心、南徐公共活动中心、滨水文化休闲中心。名城风貌区是滨水区的一部分，蕴含深厚的历史文化，理应成为滨水文化休闲中心的核心组成部分。三大中心将支撑起城市的纵向发展轴，贯通城市南北，更新改造与拓展开发相结合，带动滨水区和名城风貌区复兴，李家山地区和太古山地区旧城更新，南徐新城和谷阳新城新兴，产生点轴带动效应，推动地区发展。
　　名城风貌区是城市纵向发展轴上最璀璨的一颗珍珠，是连接“北水”与“南山”的纽带。激发名城风貌区活力，必须从城市整体发展中定位，实现山水城耦合，新老城联动。依托整个城市转型、结构调整、城市化加速的巨大动力和张力，优化名城风貌区的人口结构、产业结构、用地结构，实现地区复兴。
　　五、焕发名城风貌区生机活力的规划思考
　　激活名城风貌区，焕发地区生机，必须更新理念，打破一概而论、整体不变的僵局，重新认识这个地区的价值，慎重选择这个地区保护与利用的策略，突出保护的主体和重点，谋求具有前瞻性、科学性，符合经济性、可操作性的策略。
　　名城风貌区当前迫切需要解决三大问题：一是如何激发地区活力问题，二是改善民生环境问题，三是保护与传承历史文化问题。活力问题是首要的、根本性的，是解决这个地区生存的原动力，地区富有活力才能改善民生环境，传承文化，让世世代代生生不息；民生问题是基本立足点，切实让百姓安居乐业是旧城改造的出发点也是最终目标，民生和谐、环境宜居才能体现地区吸引力；文化问题是灵魂，文化特色和魅力能提升整个地区价值，增强地区活力。打造滨江文化品牌。这三大问题错综纠缠在一起，需要一系列的规划手段协调解决。
　　1、定位——特色鲜明的地区更具竞争力、更富生机活力。
　　把名城风貌区打造成具有鲜明的晚清民国风格的文化活力名城，长三角、京沪线旅客首选的滨江都市休闲景点。名城风貌区凸显滨江，融入滨江，引入滨水休闲娱乐项目，加快滨水区功能再造，机能复兴，实现功能互补。公共空间和商业空间结合是增进活力行之有效的方法。要积极营造以人为中心的环境和空间，以人性化的街道景观增加公共空间的魅力，提高地区吸引力和活力，要加快长江路二期风光带建设，完善滨水功能，提供风貌区与滨江对话的平台。
　2、凸显名城风貌——文化魅力提升地区价值
　　坚守历史文化的根本，维护风貌区固有的格局，要用规划设计的手段改善这个地区的环境，寻求在刚性指标下的弹性化、多样化设计方案，一是用现代交通的理念改善出行，建立人性化的步行系统，公交优先，进一步梳理老城路网，提高道路系统的通达性，不能用道路的宽度代替密度和通达度；二是建筑设计体现传统的、地方的风貌，不能用提高建筑高度来降低空间密度；三是合理开发地下空间，停车、基础设施等有条件的可进入地下，不能因满足某些功能的需要增加拆迁的规模和难度。四是保护历史文化街区的空间格局与肌理，街巷、广场、滨水等城市开敞空间、特征界面。
　　对历史文化街区加以功能定位，有的会馆、公所可恢复功能，有的适当置换功能，提高经济利用价值、文化教育价值，在建筑风貌上强化特色符号，提高历史艺术价值等。可以改造为博物馆、有的可以恢复为。对历史文化街区周边环境，既要保持建筑风貌的协调，也要创造小的开敞绿色空间，以满足人的聚集活动、配套必要的服务设施、停车场等。
　　3、再造繁华街市——增强经济活力的关键
　　要发挥历史文化街区的经济社会功能，打造集餐饮、购物、文化、娱乐、旅游等现代都市功能于一体的休闲文化娱乐中心，适应现代消费者的喜好和需求，目标群体是年轻人群，高收入、思想开放的人群，高铁和城际铁集聚的京沪、沪宁经济发达地区的旅游商务人群。重塑昔日商埠繁华，放大名城和西区影响力。“上海新天地”向我们证明了历史文化街区能够成为一种有价值的商品，建设一个创新的工程，能带动周边房地产地价的提升，带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。但是低容积率、整修古老建筑结构的高额成本，意味着投资方要花很长一段时间才能获得回报。
　　学习丽江模式，影响特色街巷景观风貌的建筑物必须拆除或改造，与街区功能定位不吻合的商业场所必须改造或迁出，腾出空间优化环境，完善设施配套，给都市旅游休闲活动提供更充足的空间，引入时尚的商业元素，形成特色化、规模化经营。大西路两侧多为小型传统商业店面，与居民生活相关，钟表、眼镜、小百货，饮食店、服装店，可引进中高档的生活馆；山巷两侧、长江路南侧有条件建设较大规模的餐饮、购物、娱乐等商铺，适应现代都市生活需求，也可营造江南小桥流水人家式的茶楼酒肆，高品位的、雅致的会谈场所，与休闲、服务型城市定位相吻合。
焕发名城风貌区的活力关键要能聚集人气，社会活动、人的因素很重要，单纯依靠商业拉动，动力不足，要寻求综合解决方案。在项目启动的初期阶段，需要政策主导来扶持类似上海新天地那样的知名品牌。一是改变老城的人口结构，规划建设高品质居住产品，吸引年轻的和消费能力强的群体；二是鼓励和帮助形成功能多元、相互融合的都市中心区；三是扶持传统商业，依托老字号，鼎大祥江苏著名商标等，聚集商贸人气；四是做好旅游大文章，强化古城风貌区对城市滨水地区旅游发展的作用，精心做好西津渡景区出入口等设计，研究古城风貌区特有的旅游产品，在把滨水区的旅游、水上运动等休闲功能延伸到名城风貌区，双管齐下，带动区域整体增值。
　　4、改造危旧房屋——改善民生环境、筹措建设资金的两全其美之计
　　名城风貌区内危旧房屋数量众多，政府每年约投入400万元治理1万平方米，但维修的速度赶不上破损的速度，应成片集中改造。
　　将名城风貌区的建筑和环境分为重点保护区、风貌协调区、建设控制区等三类。重点保护区以各级文保文控单位、不可移动文物、优秀近代建筑等为保护基点，以历史文化街区为保护单元，并有意识地让历史街区连接成片，漫步其间仿佛在历史博物馆中畅游；风貌协调区是根据历史文化遗存的文保等级或规划要求，在本体周边划出的保护区，区内建筑需与本体风貌协调，一般为保留建筑、仿古建筑；其它保留建筑较少、质量较差的建筑群落划入建设控制区，允许开发建设，建筑高度和风格可以有一定变化，但必须与名城风貌区的整体风貌相协调，用地规模不足3亩的，应控制为绿化、广场、停车场等开敞空间。
　　名城风貌区内可划为建设控制区的用地估计有300亩，大约能得到20万平方米房地产的毛利。其中，在中华路、山巷、大西路、迎江路至长江路围合的地块中，除老存仁堂、美孚石油公司旧址等文保文控单位及其周边少量质量好的传统建筑外，是成片没有保留价值的危旧房，需改造更新。如果开发为高档住区，可能吸引更多的中产人士入住，有利于形成富有生机活力的历史文化街区。
5、改善地区交通条件——让街区从封闭走向开放
　　城市交通问题，特别是公共交通的改善是城市中心区复兴的契机和关键，是改善空间环境的基础保障。要有节制地进行城市骨架和街道网络的改造，一要强化名城风貌区与周边的交通联系，营造开放的宜居街区，强化并尽快打通名城风貌区与南部太古山地区的联系道路，在名城风貌区和南徐新城之间建立三条纵向联系通道，即朱方路、檀山路、黄山南路；二要尊重现状风貌区的文脉肌理，形成外部成环，内部成网，步行系统发达的交通网络。长江路、宝塔路、宝盖路、京畿路、云台路构成外环，大西路、中华路、迎江路、小街、山巷、作为内部骨架路，步行系统一要能便捷地接入公共交通系统，三要保持传统街道空间特色，创造怡人的邻里交往空间和机会。尽快打通小街，疏解伯先路机动车交通，建设伯先路文化特色街。
　　要在保护古城风貌和格局的前提条件下，最大化满足居民出行需求，最小化道路建设对城市历史文脉的干预。要制定科学合理的道路规划建设标准，旧城支路红线宽度不宜超过20米，可通过设置公交专用道及启动机非分流系统等措施来解决交通紧张矛盾。同时，为考虑城市防灾要求，街巷改造后的最小宽度应满足通行消防车及救护车的要求。
　　名城风貌区是镇江历史文化名城的精华展示区，客观的讲，过去长期的固守与保护，使得镇江名城风貌区得以完整的保留，没遭受大的破坏。在科学发展观的指导下，南山北水建设的战略决策、高铁城际铁即将建设，使得城市发展预期的突变条件变为可能，同时，城市功能从生产型主导向服务型社会转型，为振兴名城风貌区带来足够信心和重大机遇，必须抢抓机遇，更新理念，大胆创新，整体谋划“南山北水名城”文章，才能充分彰显城市特色，强化名城品牌，集聚名城风貌区人气，激发其生机活力，实现可持续发展。
参考资料
1．镇江市规划设计研究院，镇江市历史文化名城保护规划，2003
2．镇江市人大，关于我市老城区危旧房屋改造问题的调研报告，2007
3．西津渡研究课题组，西津渡历史文化街区保护更新工程的探索与创新，2006
4．美国规划协会（APA），镇江城市经济发展战略研究，2007
5．江苏省历史文化街区保护规划编制导则（讨论稿），2008